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發布時間：2016-11-25
2016年還有最后三十多天，隨著融創在杭州的年銷售額首次突破100億元，杭州的地產“百億俱樂部”成員已增至4家：綠城、濱江、萬科、融創。本土與外來的力量，共同塑造著這座城市的居住生態。
另一個耐人尋味的數據是，今年杭州出讓的27宗涉宅用地，其中18宗被外來房企競得，占比高達67%。
毫無疑問，作為“準一線城市”的杭州，在越來越多全國性房企的謀篇布局中，已成為兵家必爭的戰略要地。隨著TA們逐漸融入杭州的土壤，未來，不僅將改變一群人的生活方式，而且也將影響整個城市的風貌。
傳說這是一個“快槍手”，恪守拿地三個月開工、六個月開盤的操盤原則；傳說這是一個很接地氣的房企，聰明得就像一只“壁虎”，進入不同的城市就因地制宜選擇最合適的打法，牢牢抓住市場——TA就是祥生地產。今天，讓我們走近祥生。
Q：都市快報、快房K指數研究院院長 楊廣宏
A：祥生地產杭州公司總經理 俞國勤
Q：在積累了20年杭州本土房企的操盤經驗后，再進入祥生房產，你覺得祥生和本土房企有什么樣的不同？
A：確實有很大的差異。杭州本土房企慣常的操盤模式，一個特點是速度慢，從拿地到開盤，花一年時間不算慢的。另一個特點是喜歡拿大盤，做個十年八年很正常。
但祥生不一樣，祥生項目的運作思路非常清楚，就是要快。不僅落地快，銷售也很快。祥生對于樓盤開發節奏有著很明確的規定：拿地三個月必須開工，四個月樣板區呈現，六個月開盤，一年現金流歸正。
Q：祥生首進杭州，為什么第一個項目云溪新語就選擇做精裝修？
A：祥生在多年的開發史上，打造過上海祥生·御江灣、諸暨祥生·君城這樣的高端樓盤，但操刀精裝修住宅，云溪新語是第一次。我們仔細研究了之江板塊和所有競品，認為想要脫穎而出就必須做出有調性和有差異性的產品。
▲祥生·云溪新語樣板房實景
另一方面，我們想增強祥生未來的競爭力，并在杭州市場順利落地打響頭炮，所以決定做精裝修。我們對杭州充滿敬畏之心，前期做了很多功課，我也把我多年的精裝修操盤經驗都注入到其中，應該說還是蠻穩健的。
Q：云溪新語的精裝修，遵循了什么樣的標準和考量？
A：首先，云溪新語的基本配置還是蠻高的，在之江板塊可以排在前列。我們用了一系列知名品牌，比如地暖是威能，衛浴是杜拉維特和漢斯格雅，廚具是摩恩，智能電子鎖是耶魯等等。
▲祥生·云溪新語樣板房實景
其次，我們考慮了很多使用細節，盡可能多地設計了儲物和收納空間。云溪新語本來在戶型上就有較大優勢。比如90方做到了三房兩衛一儲藏室，這在全杭州都屬罕見。110方更是做到了四房兩衛一儲藏室，非常經濟好用。儲物空間從戶型上就比一般樓盤要大，在這樣的基礎上，我們還做了很多的衣柜。
細節設計也很多。比如把廚房上方的櫥柜全部做到天花板頂上，既可以增加柜子的空間，上面也不會積灰。小夜燈、USB接口這些都有，家里不用裝調制解調器就可以上網。
▲祥生地產杭州公司總經理 俞國勤
Q：云溪新語目前的銷售情況如何？接下去會新開哪一批房源？你覺得杭州房價會迎來階段性下跌嗎？
A：云溪新語首批房源目前已經售罄，近期市場成交均價已達28000元/平方米左右。接下去會新推40套110方四房戶型。就項目和板塊來說，紫之隧道已通，之江板塊的價值大幅提升，我們項目也已和求是小學簽約。就杭州來說，城市層級和地位都跟以前不一樣了。所以我覺得沒什么問題，杭州的房價，還是會穩中有升。
Q：祥生已迅速在杭州連落四子，其余三盤會以什么樣的面貌呈現？
A：云溪新語由兩塊地組成，第一塊地還剩3棟樓沒賣，后續還有另一塊地待開發。
今年6月，祥生又拿下了雙浦地塊，樓面價11244元/平方米，將打造成云溪新語的姐妹篇——云浦新語。項目緊鄰云棲小鎮和在建的地鐵6號線始末站雙浦站，會延續精裝修路線，地上面積6萬多方。
▲祥生云浦新語效果圖
8月拿下的下沙大學城北項目，名為錢塘新語，緊鄰百聯奧特萊斯，對外示范區已開放。
還有9月拿地的城北崇賢項目——群賢府，地上面積13萬方，樓面價10326元/平方米。由于容積率低至2.0，將會做出4萬多方的大體量精裝修排屋。
祥生在杭州的新項目，基本上都會做精裝修產品，同時對于學區的引進也會不遺余力地去推動。
Q：10月22日，在柏悅酒店舉行的祥生集團品牌發布會上，正式發布了“趣生活”體系。這在今后的項目營造中，將如何具體體現？
A：這是我們通過對城市“留守兒童”、“空巢老人”和“青年壓力”等多方面社會現象的觀察，想要從社區硬件基礎上創造趣味生活的可能性，這也將是有祥生特色的社區生活主張。
▲祥生趣生活體系
“趣生活”體系，包含“趣園、趣街、趣家”三大生活場景，幾十種趣味元素和數百項趣味生活細節。比如“趣園”中，會把小孩分成四個年齡段，設置不同的細分玩樂場景；會給中青年人設計戶外運動空間，把架空層設計成公共會客廳等。
“趣街”會在商業街中設計大量可供住戶停留、休息和互動的空間。“趣家”的宗旨則是設置強大的生活功能模塊，讓業主減少使用煩惱。
Q：對于祥生來說，杭州有著什么樣的戰略地位？今后的拿地策略如何？
A：祥生對杭州有著非常大的決心，明年至少要實現50億的銷售目標。三年前，祥生就把總部搬到了杭州。去年開始，又提出了“立足上海，深耕蘇浙皖”的戰略目標。
杭州作為浙江的省會城市，祥生已經用連下四子詮釋了深耕意圖。接下去，可能會從外圍包圍城區，在核心區域競下我們覺得值得的地塊。這個目標希望能在明年實現。如果在杭州外圍區域有合適的大體量地塊，我們也將積極參與，比如現今市場上的小鎮系列風生水起，我們也在和一些項目積極洽談中。
Q：從諸暨房產“一哥”起家，祥生發展至今，憑借何種戰略實現了規模化擴張？最關鍵的打法是什么？
A：僅僅今年，祥生就在全國新拿了24塊地，而且大部分都是低價拿到，溢價率都不高。足跡遍布上海、杭州、江蘇、安徽等地。在諸暨，董事長陳國祥更是被稱為“陳半城”。同時有十幾個項目在開發，諸暨樓市的三四成份額都屬于祥生。
▲祥生布局圖
我們之所以能在三四線城市順利揚名，是因為有獨特的打法，秘訣就是一個快字。比如我們去年12月在舟山拿了一塊地，136畝，地價近5個多億，到現在一年不到，已經有8個多億的銷售額。
同時，陳國祥董事長一直強調，銷售必須以市場為導向，以客戶需求為要點，創新產品，以當月開盤去化百分之七十以上為基礎確定銷售價格。
▲祥生立足城市深耕
另外，祥生看準一個城市，進入了就要深耕。只要多項目操盤，就能降低管理成本，也能對市場需求有更深入的了解，延伸提高品牌效益。
然后，把房地產的產業鏈延伸，搞好社區服務，拓展社區人際交往空間，創造和諧社區環境，為當地的城市管理作出應有貢獻。
